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거미왕입니다!
부동산 경매 기초 관련 공부 여섯 번째는 선순위 임차인 권리찾기(채권, 임차보증금), 매각물건 명세서 보는 법(열람방법), 임차권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 지상권 추가입니다!
[부동산 경매(초급)] 기초다지기 선순위 임차인 권리찾기(채권, 임차보증금), 매각물건명세서 보는 법(열람방법), 임차권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 지상권 추가
등기부등본을 정리하는 것은 매우 중요합니다!
권리분석의 핵심인 소멸과 인수를 제대로 구분하기 위해서입니다.
지난 시간까지 공부한 내용을 다시 한번 확인해 볼까요?[부동산 경매(초급)] 기초다지기 말소기준권리, 선순위, 후순위, 대항력, 우선변제권 확인
선순위 권리가 무엇인지 복습 문제를 풀어볼까요?
대항력 발생일, 우선변제권 성립일, 선순위 권리, 말소기준 권리로 낙찰자가 인수해야 하는지까지 확인해보자!
Q1。
설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑 전입신고 22.05.16을 근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑 전입신고 22.05.16을 근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?예쁜 거 Q2.설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑 전입신고 22.05.17 을근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑 전입신고 22.05.17 을근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?선순위 임차인이 존재합니다.
인수됩니다.
Q3。설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑전입신고 + 확정일자 22.05.16을 근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑전입신고 + 확정일자 22.05.16을 근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?예쁜 거 Q4.설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑전입신고 + 확정일자 22.05.17 을근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑전입신고 + 확정일자 22.05.17 을근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?선순위 임차인이 있기 때문에 선순위 임차금이 존재합니다.
Q5。설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑 전입신고 22.05.17 갑 확정일자 22.05.17 을근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑 전입신고 22.05.17 갑 확정일자 22.05.17 을근저당대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?우선 임차인이 있습니다.
여기서 주의해야 할 점 말소 기준 권리가 되는 날짜가 근저당과 우선변제권이 겹칩니다.
그럼 순위는 어떻게 정할까요?순위는 원래 접수번호로 순위를 매길 수 있습니다.
그러나, 성질이 다른 근저당(등기 가능한 권리), 우선 변제권(등기 불가능한 권리)등의 경우에는 순위를 매기지 않고, 채권 금액에 따라서 평등하게 배당됩니다.
만약 배당 시 배당금을 임차인이 모두 받지 못하면 낙찰자가 나머지 배당을 받지 못한 금액까지 지급해야 합니다.
Q6。설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑 전입신고 22.05.17 을근저당 22.05.18 갑 확정일자 대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?설정일 권리자 권리내용 22.05.16 갑 전입신고 22.05.17 을근저당 22.05.18 갑 확정일자 대항력 발생일은? 우선변제권의 성립일은?선순위 권리는?선순위 임차인 있음배당순서가 갑이 나중이라 배당금액이 부족하면 낙찰자가 나머지를 돌려줘야 합니다.
여기서 주의할 점은 1) 대항력 있는 선순위 임차인 2) 선순위 임차인인데 보증금 전액을 받지 못하고 일부 배당을 받는 경우입니다!
당연히 배당공부가 더 선행되어야겠죠?^^여기서 주의할 점은 1) 대항력 있는 선순위 임차인 2) 선순위 임차인인데 보증금 전액을 받지 못하고 일부 배당을 받는 경우입니다!
당연히 배당공부가 더 선행되어야겠죠?^^그럼 등기부등본에 나타나지 않을 권리는 없나요? 등기부등본만 잘 보면 되나요??매우 감동하여 내는 소리.이번에도 NO!
입니다.
부동산에 관한 모든 권리가 등기부등본에 등기되는 것은 아닙니다.
흔히 접하는 권리 중 등기부등본에 등기되지 않는 임차권, 이러한 권리는 등기부등본에 기재되지 않습니다.
임차권 외에도 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이 등기부등본에는 기재되지 않습니다.
임차권 임대차 계약을 맺고 잔금을 치른 뒤 해당 부동산에 거주하며 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 된다.
유치권 물권의 일종 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 이와 관련하여 발생한 채권을 변제받을 때까지 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리법정지상권 토지와 토지상에 세운 건물의 소유주 사이에 달라 분쟁이 발생하는 때 건물주가 지주로부터 건물을 철거받지 않을 권리분묘기지권 토지소유자는 아니지만 일정한 토지 위에 조상의 묘를 두는 자가 그 토지에 계속 무덤을 두는 것을 허용하는 관습법상 권리봉분기지권 무상사용 가능?NO!
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자신의 땅 위에 분묘를 설치, 그 땅을 양도하면서 분묘를 이장한다는 특약을 하지 않은 경우 분묘기지권 성립 But!
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토지료를 지급하여야 한다(유상이 원칙) 대법원 2021. 05. 27. 선고 2020다295892 판결지상권지상물을 소유하기 위하여 타인의 토지를 직접 사용하는 권리지료의 지급은 지상권 성립요건이 아니다.
그렇다면?!
등기부등본을 조사하는 것만으로는 권리분석이 완벽하게 되지 않는다는 것을 알 수 있습니다.
등기부등본만 보고 권리분석을 마쳤다고 생각하면 너무 위험해요. 등기되지 않은 권리는 어디서 확인할 수 있나요?매각 물건 명세서에서 조사할 수 있습니다.
매각 물건 명세서란?경매절차가 이루어지는 부동산에 관하여 신고된 내역이나 주의할 부분에 대하여 설명하는 장표매각물건명세서에 기재되는 내용①부동산의 표시②부동산의 점유자와 권원, 점유기간, 임대료 및 보증금③등기된 부동산에 관한 권리(또는 가처분)로서 매각에 의하여 소멸하지 아니하는 권리④매각에 수반하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요⑤기타 비고등기되어 있지 아니한 권리 중 위험한 사항은 ②~⑤번에 기재된다.
혹시…? 매각 물건 명세서가 잘못 작성되면 어떻게 되나요?소멸하지 않은 물건을 매물 명세서의 내용에 빠지고 있는 경우는????에는 옥션의 권리 분석을 해도 헛되지 않을까요? 아니오!
담당 공무원도 사람인데 실수를 하죠.그러나 그 실수에 의해서 낙찰자가 피해를 받아서는 되지 않으므로 그 같은 경우에는 법원에서 매각 허가 또는 매각 허가 결정에 대한 취소 등을 통해서 반드시 책임을 가지고 그다지 걱정하지 않아도 괜찮아요.그러나 이런 사실을 발견하는 것은 실제로 낙찰한 사람들이다, 매수인(낙찰자)는 대금을 지급까지 매각 허가 결정 취소 신청을 할 수 있습니다.
낙찰했다고 해서 끝이 아니라 반드시 대금을 치르기 전에 하자가 있는지 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.
그럼 매도 물량 명세서는 언제 어디서 확인할 수 있을까요?매물 명세서의 확인 방법법원에서는 투자자에게 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서 등을 제공하여 언제든지 열람할 수 있도록 하고 있습니다.
매각물건명세서 : 입찰기일 일주일 전 열람 가능 (한 번이라도 유찰된 물건은 신건 경매 진행 시 제공해준 매각물건명세서가 있어 미리 매물의 위험성을 확인할 수 있습니다) BUT!
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실제 입찰일 당일 입찰법정에서 다시 한번 매각물건명세서를 살펴보는 것이 좋습니다!
부동산 경매 관련 용어 공부하는 내용(포스팅 테마) 저는 부동산 경매가 처음이에요!
용어 발췌1번가등기 21공실2 가산세 22공용면적 3가압류 23구분소 유권4가처분 24국민주택채권매입비율 5가치와 가격 25국민주택채권할인율 6감정평가 26권리분석 7감정평가서 27권원 8갑구 28근저당권 9강제경매기입등기 29기간입찰 10강제집행신청 30기일입찰 11개별소유권 31기일입찰표 12개별경매 32기입등기 13건축물대장 33낙찰가액률 14경락잔금대출 34내용증명 15경매신청 35내용증명의 법적효력 16경매기능 171번가등기 21공실2 가산세 22공용면적 3가압류 23구분소 유권4가처분 24국민주택채권매입비율 5가치와 가격 25국민주택채권할인율 6감정평가 26권리분석 7감정평가서 27권원 8갑구 28근저당권 9강제경매기입등기 29기간입찰 10강제집행신청 30기일입찰 11개별소유권 31기일입찰표 12개별경매 32기입등기 13건축물대장 33낙찰가액률 14경락잔금대출 34내용증명 15경매신청 35내용증명의 법적효력 16경매기능 1741 다운계약서 61 부동산 중개사이트 42 담보 가등기 62 부동산 직거래 카페 43 부지권 63분 묘기권 44 대한법무사협회 64 분양면적 45 대항력 65 비주거용 부동산 46 등기부등본 66 선순위 임차인 47 말소 기준 권리 67 세율 48 매각 물건 명세서 68 셀프 등기 49 매각 허가 결정 69 소멸과 매수 50장 호가 70 소멸 주의 예외사항 51 매매와 매각 71 소액 임차보증금 기준 권리 52장 수호가 72 소액 임차인 53소액 임차인도 73소액 임차인 최우선변제표 54명도 소송 74 소유권이전비용증명서 배당금 576 배당금 5741 다운계약서 61 부동산 중개사이트 42 담보 가등기 62 부동산 직거래 카페 43 부지권 63분 묘기권 44 대한법무사협회 64 분양면적 45 대항력 65 비주거용 부동산 46 등기부등본 66 선순위 임차인 47 말소 기준 권리 67 세율 48 매각 물건 명세서 68 셀프 등기 49 매각 허가 결정 69 소멸과 매수 50장 호가 70 소멸 주의 예외사항 51 매매와 매각 71 소액 임차보증금 기준 권리 52장 수호가 72 소액 임차인 53소액 임차인도 73소액 임차인 최우선변제표 54명도 소송 74 소유권이전비용증명서 배당금 576 배당금 5781 예고등기 101 재경매 82 온비드 102저당권 83 우선변제권 103 전대차 84 유치권 104 전대권 85 을 구 105 전대권과 확정일자부 임차권 86 인도명령 결정문 106 전대와 전세권 87 인도명령 신청 107 전용면적, 분양면적 88 일반건물과 집합건물 108 전입신고 89 임대수익률 계산식 109점 유이전금지 가처분신청 90 임의경매 110 주거용부동산 91 임차권 111 주택담보대출 92 임차권 등기 112주택임대차보호법 93 입찰봉투 113 지연이자 94입찰불능 114 채권 95입찰가 결정, 불확실성 11897 입찰가 결정81 예고등기 101 재경매 82 온비드 102저당권 83 우선변제권 103 전대차 84 유치권 104 전대권 85 을 구 105 전대권과 확정일자부 임차권 86 인도명령 결정문 106 전대와 전세권 87 인도명령 신청 107 전용면적, 분양면적 88 일반건물과 집합건물 108 전입신고 89 임대수익률 계산식 109점 유이전금지 가처분신청 90 임의경매 110 주거용부동산 91 임차권 111 주택담보대출 92 임차권 등기 112주택임대차보호법 93 입찰봉투 113 지연이자 94입찰불능 114 채권 95입찰가 결정, 불확실성 11897 입찰가 결정121평당가격122표제부123현재가치124현황조사서125협의에의한명도126확정일자127후순위임차인오늘은 경매기초 다지기, 선순위 임차인 권리찾기(채권, 임차보증금), 매각물건 명세서 보기(열람방법), 임차권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 지상권을 추가해봤습니다!
다음 포스팅에서는 이렇게 제가 이야기한 용어들과 계속 조합해 볼 예정입니다^^ 48. 매각물건명세서, 60. 법정지상권, 63. 분묘기지권, 66. 선순위임차인, 83. 우선변제권, 84. 유치권, 91. 임차권, 126. 확정일자, 127. 후순위임차인그 후 경매공부 중급(권리분석) 경매공부 실전(실전 모의투자+경매장 간다!
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) 이렇게 진행할 예정입니다^^그 후 경매공부 중급(권리분석) 경매공부 실전(실전 모의투자+경매장 간다!
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) 이렇게 진행할 예정입니다^^